Cadernos de Seguro

Artigo

Para driblar crises


[I]Experiência americana pode ajudar no desenvolvimento de um novo produto no Brasil[/I]

[B]Lauro Vieira de Faria[/B]

Muitas nações passam, atualmente, por processo de mudança na estrutura etária caracterizado pela crescente participação dos idosos nas suas populações. O Brasil não é exceção: projeções do IBGE indicam que os brasileiros idosos de 65 anos ou mais deverão aumentar de 12 milhões em 2008 para 49 milhões em 2050. Por sua vez, a população jovem, entre zero e 24 anos, cairá no mesmo período de 84 milhões para 51 milhões. Isto posto, se para cada idoso existem hoje cerca de sete jovens, em 2050, estimativamente, tal relação será de um para um.

Não é preciso ser economista ou atuário para entender os problemas crescentes que esse fenômeno acarreta para o bom funcionamento dos esquemas de previdência e assistência social baseados no regime de repartição no qual, genericamente, as contribuições de trabalhadores ativos (jovens, na maioria) pagam os benefícios estendidos aos inativos. É fácil prever que os idosos, que são maioria dentre os inativos, se encontram em situação de maior risco, pois sua capacidade de reação é evidentemente menor.

Afortunadamente, nos países desenvolvidos, os mercados criaram um instrumento para lidar com o risco mencionado acima. Trata-se da “hipoteca reversa” que é um empréstimo contraído por idoso (individual ou cônjuges) tendo como garantia a residência e nunca sendo quitado por valor superior ao desta no fim do contrato. O instrumento permite, assim, a conversão de capital em renda. Obviamente, a hipoteca reversa se aplica apenas ao subgrupo de idosos que têm insuficiência de renda – pelos motivos apontados acima ou por outros –, mas possuem suficiência de capital, este incorporado na própria residência. Nos países ricos, tal grupamento é numeroso e bem capitalizado de modo que a demanda potencial é elevada.

Nos Estados Unidos, país que mais desenvolveu a hipoteca reversa, os números demonstram o sucesso: a modalidade mais utilizada, com seguro de crédito concedido pela Administração Federal de Habitação (FHA), saltou de apenas 157 operações em 1990 para 112 mil em 2008 e deve atingir mais de 170 mil agora em 2009. O saldo dos empréstimos segurados pela FHA mais que duplicou desde 2006, sendo, atualmente, de US$ 55 bilhões. Assim, ao contrário dos demais mercados afetados pela crise, o mercado de hipotecas reversas cresce aceleradamente.

No sistema norte-americano, somente pessoas de mais de 62 anos, que possuam efetivamente seus imóveis e residam neles são elegíveis para fazer hipotecas reversas. Satisfeitos esses requisitos e constatado por consultor independente que o tomador entendeu perfeitamente o contrato, não há necessidade de comprovação de renda nem de qualidade de crédito. O empréstimo inicial (principal) depende de algumas variáveis como as taxas de juros, a idade do tomador e o valor do imóvel. Em geral, quanto menores as taxas de juros e maior a idade do proponente, maior o principal. Desde que o imóvel seja adequadamente mantido e os impostos pagos, em nenhuma hipótese, os tomadores são obrigados a abandonar o imóvel. Também não são obrigados a amortizar o empréstimo durante a vigência do contrato. Este finda em razão da morte do tomador, da venda do imóvel ou da mudança permanente para outra residência. Nesses casos, o imóvel é vendido e o saldo devedor – o principal acrescido de juros, comissões e seguros - pago.

O risco da operação (o valor do imóvel ser inferior ao saldo devedor) é suportado pelo governo no caso das operações ao abrigo da FHA ou pelo emprestador/instituição financeira nos demais casos. O valor residual, decorrente da eventual diferença a maior entre o valor de venda da propriedade e o saldo devedor, retorna ao tomador, se vivo, ou a seus herdeiros.

A oferta de hipotecas reversas depende crucialmente da adequada aferição do risco de que o valor de venda da residência fique aquém do saldo devedor. Tal risco liga-se a dois eventos incertos: o momento de encerramento do contrato, vinculado, em geral, à longevidade do idoso, e as mutantes situações financeiras ao longo do contrato que afetam os preços dos imóveis e as taxas de juros.

A potencialidade da hipoteca reversa é elevada no Brasil. Primeiro, é crescente o número de idosos na população nacional. Segundo, dados do IPEA mostram que 85% dos imóveis com chefes de família idosos são propriedade dos mesmos. Terceiro, a população idosa tem os imóveis de maior valor e as maiores rendas familiares. A esse respeito, o IPEA aferiu que mais de 70 mil famílias possuem imóveis de alto valor e que poderiam, portanto, ser convertidos em renda. Quarto, as tendências de aumento dos gastos com saúde e redução das aposentadorias e pensões manifestam-se aqui como em outros lugares do mundo.

O que nos falta é um marco institucional que impulsione a hipoteca reversa. A retomada do imóvel deve ser livre caso o devedor não o mantenha nas condições contratuais. Dada a crescente preferência do mercado pela alienação fiduciária, haveria que aferir a necessidade de se ter, além da hipoteca, a alienação fiduciária reversa. Além disso, a tributação e as normas de elegibilidade para programas sociais precisam estar alinhadas com a idéia de que a hipoteca reversa é um empréstimo para reforço de renda e não um acréscimo da renda dos idosos. Finalmente, existe o problema do gerenciamento do risco de crédito. É possível que, a curto prazo, o setor privado não aceite cobrir inteiramente tal risco. Se isso for verdade, e como as operações de securitização ainda são escassas no Brasil, haveria que considerar, num primeiro momento, a entrada do Estado cobrindo o citado risco e, para isso, impondo os limites e regulamentos que se façam necessários ao bom andamento e economicidade do programa.

Temos certeza que, com esses cuidados, a hipoteca reversa seria altamente benéfica para o Brasil, com destaque para sua população idosa.

02/12/2009 11h55

Por Lauro Vieira de Faria

Economista e consultor da Escola Nacional de Seguros – Funenseg

Cadernos de Seguro - Uma Publicação da Escola Nacional de Seguros © 2004 - 2017. Todos os direitos reservados.